私たちのマンションではほとんどの区分所有者が三井ブランドを信頼して購入なさっており、居住せずに賃貸なさっている方も少なくありません。管理業務も三井系の管理会社に委託して おり、管理組合の理事も2年毎の改選が慣例となっていました。しかし、マンション竣工後10年を経た頃から、管理組合総会において「すべてを管理会社に任せるのではなく、管理組合として管理費および修繕積立費からの支出削減に努めるべき」といった意見も出されるようになりました。その時期に理事長をお引き受けした私も、第1回目の大規模修繕工事では管理会社による提案以上に、私たち の居住環境を向上させつつコストを抑えることを基本とすべきであり、実施にあたっては設計監理方式が望ましいと考えておりました。


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第1回目の大規模修繕を行うにあたり築14年目から理事会と修繕委員会で準備を進めてきました。当初は管理会社主導での進行でしたが、住民の幸せよりも管理会社の営利が優先されている工事のように感じ住民主体で進める事になりました。しかしながら、大規模修繕に関して経験がないため、業者選定の段階で壁に当たりました。 プロの力を借りる為に設計事務所と契約する事を検討した際には、コスト増を伴うために契約の是非についても住民の意見が分かれました。

設計事務所と契約するメリット・デメリットを検討した上で、臨時総会で　全区分所有者に諮りその結果、設計事務所と契約する事になりました。そこでアーバン・プランニングさんの助けを借りることになりました。

大規模修繕専門の設計事務所の目で工事内容の見直し、予算書、工程の再検討を行い工事の合理化によるコスト削減も同時に進め、施工会社選定もスムーズに進みました。築16年目に実施した、工事の途中で東日本大震災に見舞われ、地震による影響で外壁タイルの修繕箇所が増えましたが、他の工事の見直しを行う事で組合の予算内で必要な修繕工事と希望する工事を行うことが出来ました。

アーバン・プランニングさんの東京事務所と当マンションが直線距離で3kmという地の利もあり工期中には頻回に訪問し監理業務を行って頂き感謝しております。最終的に、管理会社主導で大規模修繕工事を行った場合に比べて約2割近い工事費の削減に繋がりましたので、修繕積立金に余裕を残せたことも感謝しております。ありがとうございました。 　

私たちのマンションは第1回目の大規模修繕を迎えるにあたり、トータルコストの削減と自分たちが納得できる大規模修繕を行うために設計監理方式で行くことを決めていました。設計事務所の募集を行いプレゼンテーションを経て、受注の意欲と熱意が一番高かったアーバン・プランニングさんを選定しました。
業務が始まると、私たちの要望に対して丁寧な説明と提案が行われ修繕項目に優先順位をつけて頂き、劣化したところを直すだけでなく、満足できる修繕工事を実施することが出来ました。施工会社の選定の時も組合員の総意として「値段よりも質の選定」が出来ました。工事が終了し自分たちの選択が正しかったと感じております。

「カラカラカラ」「コンコンコン」打診棒で壁を調査する音が聞こえてきます。ようやく私達のマンションでも、大規模修繕工事に向けた建物調査診断が開始されました。
ここに至るまで、管理組合、管理会社、マンション販売会社、新築施工会社と様々な協議・検討を繰り返してきたことを思い出します。

私達のマンションは築１１年目になりますが、築7、8年あたりから屋上の防水が原因と思われる漏水事故が起こりました。 それから長きの間、管理組合、管理会社、マンション販売会社、新築施工会社と瑕疵問題について折衝をしてきました。
とりあえずは応急処置的には補修をしてくれたのですが、一向に漏水は止まらず、時間だけが過ぎていきました。 再三質問状を出してもなかなか明解な回答をしないマンション販売会社。マンション販売会社を通さないと動かない新築施工会社。板ばさみになる管理会社。そして素人集団の管理組合とで一進一退の話合いは続きました。
しかし屋上からの漏水は止まることなく、ついには最上階の部屋内まで水の染み出た跡が見つかりました。

そこで管理組合として検討したのが、第三者の専門家に間に入ってもらい、専門家の所見を取り入れ、マンション販売会社に対応していこうということでした。まずはインターネットで色々検索しながら専門家を探していたところ、札幌で分譲マンションの大規模修繕を専門としている設計事務所「アーバン・プランニング」という会社にたどり着きました。
早速、アーバン・プランニングに相談したところ、すぐ現状を確認してくれるとのことでした。その結果、根本的に解決するならば、パッチワークのような補修ではなく全面的に改修しなくてはいけないということでした。
その意見をもとにマンション販売会社とさらに折衝を繰り返しましたが、なかなか進展せず、私たちのマンションも築10年を向かえました。屋上の漏水問題もさることながら、外壁等の大規模修繕工事も検討していかなくてはなりませんでした。
管理組合で屋上の漏水問題、大規模修繕工事のことなどを色々検討した結果、大規模修繕工事に「設計監理方式」を採用し、コンサルティングである設計事務所に同時に問題解決を委ねようということに決まりました。

アーバン・プランニングにはお世話になっていましたが、組合員全員のお金「修繕積立金」を使うのですから、アーバン・プランニングには申し訳なく思いましたが、公平・透明性を保つべくマンション内で公募をとることにし、アーバン・プランニングにも改めてエントリーしていただくことにしました。
結果３社の推薦があり、３社に同条件で見積の提出とプレゼンテーションをお願いしました。選考するにあたっては金額だけじゃなく、「いかに自分達のマンションのことを考えてくれるか」ということに重きを置きました。その結果、これまでサポートしていてくれた特権はありましたが、改めて大規模修繕設計監理業務と屋上問題のサポートをアーバン・プランニングにお願いすることになりました。
これから長いお付合いになるかと思いますが、大規模修繕工事とあわせて様々な問題解決に向けてよろしくお願いします。

数年前から修繕積立金の見直しが必要だと理事会で話題になっていたがなかなか話がまとまらず３年前、私が理事長の時そろそろ大規模修繕も具体的に進めなければならないし、修繕積立金の値上げも念頭に置いて長期修繕計画も見直すことが決まり、1回目の大規模修繕計画が進み始めました。継続して修繕委員長として大規模修繕に関わることになりました。

なんとか工事範囲を限定してでも今回は予算内で実施したい。そのためには工事費と別途に費用が掛かっても、良い設計コンサルを入れて予算の相談をできるパートナーを選ばなければならないというのが修繕委員会の意向となっていきました。その上でアーバン・プランニングをパートナーとして選定し大規模修繕計画が本格的に動き出しました。調査、設計と進み施工会社も予算内で決まり安心していました。そして、いよいよ工事・・・しかし工事中とんでもない不良箇所が見つかったのです。

定例会議でアーバン・プランニングからコンクリート打継ぎ部分にコンクリート欠損箇所が出てきたと報告がありました。しかも、その箇所数がどんどん増えていくのです。修繕委員たちからは『追加工事?』『いくらかかるんだ』『そんな予算なんかないよ』と不安の声が上がり、しかもデペロッパーは倒産し吸収合併されていて文句を言う相手がいない。そんな時、アーバン・プランニングが『ダメもとで元施工会社を吸収合併した工事会社を呼んで話をしてみましょう。』と提案してくれました。そうだね、まず呼ぼうとなったのです。

定例会議にやってきた元施工会社を吸収合併した工事会社の副社長と部長に対してアーバン・プランニングから写真で状況説明、現場も一緒に確認、それを見た副社長と部長『これはひどい』『技術屋として恥ずかしい』と言ってくれて、なんかいい感触でした。後日の返事は『会社は無くなっても、現在の会社の経営陣は信用が大事と判断しました、躯体補修分は負担します』と言ってくれたのです。悩むより、先ず実行だなとあらためて感じました。

うちのマンションは築後8年目で外壁タイルのはがれが見つかりデペロッパーに点検・修理を要請して昨年ゴンドラをぶら下げて修理してもらいました。その後、地下室への漏水発生が見つかったり、塀が図面でRCなのに実際はコンクリートブロックだったり、いろいろと問題が出てきました。

『この建物本当に大丈夫なの?』と理事会で不安が広がり、デペロッパーに外壁全面打診を申し入れましたが、不具合は直したのでそこまでは出来ませんと断られました。住民からも『建物のあそこが傷んでいる』『ここがおかしい』『デペロッパーにここを交渉しなさい』と不満の声がどんどん増えていきます。

しかしそろそろ新築から10年近く、確かに傷んでいるから総合的に相談できる相手がいないかと悩んでいました。そこで知り合いの顔が広い建材商社の社長に聞いてみたところ、それなら私も賛助会員になっているマンション大規模修繕協議会に相談してみるといいよと紹介してもらい、さっそく電話してみると親身になって聞いてくれました。

電話やメールでやり取りし、デペロッパーへの対応の仕方や大規模修繕の進め方などを相談し、ときには資料があったほうがいいでしょうと会って説明までしてくれたので、なんだか頼れる相手ができて安心しています。
いまは理事長退任後、修繕委員会を立ち上げ修繕委員長を任され、設計監理方式でパートナー選定の準備に入っています。

修繕委員のなかには、わたしと同業の土木のコンサルを推薦してきたり、施工業者を一級建築士事務所登録しているからと推薦してきたり、ハチャメチャですが、委員の取りまとめ方などをメールで質問しても回答をしてくれる協議会には感謝です。 協議会のセミナーも2年前はわたし1人の個人参加だったのですが、いまは役員３~４人で参加して一緒に勉強しています。

アーバン・プランニングとの初めて出会いは、僕が輪番制の理事会に召集された時でした。 前年度の総会で、設計監理方式の大規模修繕工事を実施することに決定していたので、会社名は 知っていました。ところが前理事会からの大した引継ぎもなかったため、詳しい情報は全くありませんでした。 正直、不信感もあり進めていくうえでダメなら、解約も有りかと思いながらのスタートでした。 第一印象としては、比較的わかりやすい説明をしてくれるかなと言ったところでしょうか。 印象が変わっていったのは調査終了後に「どこがどう傷んでいて原因が何かの説明」や 修繕設計で「どこをどう修繕していくべきかの説明」を全てプロジェクターで実施してくれた頃でした。

「実にわかりやすい」

と言うより、私たち理事会のメンバーへの「勉強会」みたいな感覚でした。 素人同然の私たちが、修繕に関してどんどん詳しくなっていくのがわかりました。 また修繕に関することだけではなく、修繕内容や予算などを承認してもらう総会で 想定される質問やそれにどう答えるべきかなど俗に「痒い所に手が届く」と言うのでしょうか、理事会の立場を考慮してくれる対応に、担当者への見方が大きく変わりました。 ただ単に大規模修繕のコンサルタントと言うより、我々理事会も含めたマンションのアドバイザーと言った感覚でしょうか。 施工業者選定時には、「公平・公正が大切ですよ」とは聞かされていましたが、ちょっと甘えてどこが良いのか聞いたところ 「公平性に欠けるから」と一般的なアドバイスしかしない姿勢や工事中の監理に来る頻度が多く「来過ぎじゃないの？」との問いに笑いながら「赤字です」と答えてくれた姿勢にプロを感じました。
ある時、現場で合った施工会社の所長にお聞きすると、足場解体前の検査では外壁のタイル全て を打診検査していることや全てのバルコニーに立入り検査していることなど、他の設計事務所ではここまでしないと聞かされました。
もうすぐ定年で腰が痛いと言っていましたが、老体に鞭打ちながらの姿勢はやはりプロです。今後もアドバイザーとしてお付き合いしたいと思う人材と、マンションにとって最良のパートナー会社を見付けました。

私たちのマンションは今春、築後１３年で大規模修繕工事を実施しました。
最上階勾配屋根の落雪によるフェンスやトップライトガラスの破損事故などもあり、今回の大規模修繕でしっかりとした改善が必要と考え、設計監理方式で計画を進めることにしました。いくつかの設計事務所に見積もりと提案を出してもらい検討した結果、調査費用の低価格と適切な提案内容を評価してアーバン・プランニングをパートナーとすることに決定しました。アーバンの改善提案では最上階屋根からの落雪対策、暗かったエントランスホールの集合郵便受け廻りの照明改善、ゴミ有料化に伴う管理しやすいゴミステーション改善、階段手摺りの蓄光型設置等
を、計画に取り入れました。施工業者選定ではアーバンのわかりやすいアドバイスで信頼できる施工業者を競争による適正価格で選ぶ事が出来ました。

工事の４か月間、施工業者、アーバン、修繕委員会の３者で毎週一回の打ち合わせ会議を確実に行い設計変更、意思確認につとめ、無事故で思いとおりの工事を終えることが出来ました。

工事が終わって、特筆すべきは、地下トランクルームへ降りる階段室の結露問題が新開発の断熱塗装の提案・実施により改善されたことです。長年の結露によって痛んだ床タイルのたんなる張替え工事では問題の解決にならないからです。さらに工事と平行して長期修繕計画の作成をアーバンに依頼しましたが、今後とも密な連携をとっていきたいと思っています。　

当マンションは、3棟からなる計350戸の大規模マンションでありますが、地区10年を迎えた平成18年の11月に無事第一期大規模修繕工事を完了いたしました。

建物劣化診断に始まり工事が完了するまで、約2年間に渡りアーバンとお付き合いをさせて頂きましたが、当マンションも初めての大規模修繕工事のため特に工事施工会社選定作業においては、数多いマンション修繕工事の実績を踏まえての適切なアドバイスを頂き、最良の工事施工会社を選定する事が出来ました。

当時修繕工事を実施するに当たって長期修繕委員会としては「安全第一」を掲げて実施いたしましたが、約8ヶ月の工事期間中、安全管理に関する工事施工会社への適切な監督・指導のもと無事故・無災害で完成を迎えました事を大変感謝いたします。
今後も1年・2年・5年後の定期点検を控えておりますので、よろしくご指導の程お願いいたします。

新築後１０年を迎えようとする平成１８年に、大規模修繕の準備のための修繕委員会を立ち上げてから足かけ４年、今年の夏に大規模修繕工事が無事竣工し安心しております。

素人集団の修繕委員会ではコンサルタント会社選定迄の間約２年、アーバン・プランニング主催のセミナーに何度か参加し、いろいろと勉強しながらマンションという自分たちの財産を守るための方法を検討し議論を重ねました。また建物の劣化状況を確認するためにセミナー参加者特典で行われたアーバン・プランニングによる簡易診断を実施してもらい、周知広報をしながら計画を進めて参りました。
コンサルタント会社選定では新聞公募を実施し６社に見積もりを依頼し２社からヒアリングを行い最終的には金額だけでなく、提案内容も含め検討した結果アーバン・プランニングに調査診断から設計監理まで依頼することに決まりました。

壁新聞や報告会、着工前の説明会、工事中の掲示のほか、組合員の皆さんに工事内容を見ていただくための現場見学会を実施する等、アーバン・プランニングによる適切な助言、施工業者に対する指示等のおかげで、周知広報がスムーズに行き大規模修繕計画を進めることが出来て大変喜んでいます。

私たちのマンションは新築後１５年目の今年、アーバン・プランニングの設計監理で大規模修繕工事を実施しました。アーバン・プランニング主催のセミナーに出席し、初回の大規模修繕工事の重要性や、設計監理方式のメリット等の話を聞き、最終的にアーバン・プランニングに設計監理をお願いしました。

工事の前年にアーバン・プランニング主催の現場見学会にも参加し、事前に他のマンションの工事状況を見たり、理事長の苦労話を聞けたことも参考になりました。 無駄のない設計に加え、施工業者選定時のアドバイスも適切で、予算の範囲内で納得がいく大規模修繕工事を終えることができました。
バルコニー床の防水化や、地下駐車場階段の手摺の設置など、マンションに住む住民の立場に立った提案をしてもらい、アーバン・プランニングに設計監理を依頼してよかったと実感しています。

また、予算内に工事金額を納めるための助言をもらい、無駄のない大規模修繕工事に満足しています。

大規模修繕工事を実施するにあたって、3年半前に4名の委員（後に2名増）による「大規模修繕委員会」を立ち上げ、暗中模索の中で修繕委員の方々には大変な苦労をかけました。
それでも、工事の設計・監理について「責任施工方式」か「設計・監理方式」にするかで住民説明会を開催し、定期総会で「設計・監理方式」を採用、臨時総会で設計・監理会社としてアーバン・プランニングを選定しました。また、翌年の臨時総会では施工会社を決定して大規模修繕工事の準備が整いました。
本年4月から8月末まで、真夏の暑い最中の工事となりましたが、工程の中でバルコニー側の工事を先行させ、少しでも早く足場を解体し、入居者の生活ストレス解消に意を配っていただいただけではなく、入居者の安全にも十分配慮していただきました。
毎週の打ち合わせ会議や月会議で大変忙しかったけれど、アーバン・プランニングさんの適切な指導・助言・厳格な検査の下で工事が進みました。新築時の不具合が見つかり、予定外の工事が発生しましたが、工期内に一件の事故もなく工事は終了しました。入居者の満足のいく大規模修繕工事ができたことで、私たち管理組合の「設計・監理方式」の選択が間違っていなかったと確信しています。今後は、アフターサービス期間中にアーバン・プランニングさんのお世話になりますが、よろしくお願いします。