35歳で新築分譲マンションを購入した場合、35年の住宅ローンを払い終えると70歳になります。70歳になると年金だけで生活を始めている方もいることでしょう。管理費等の維持管理費はかかりますが、ローン完済で家計は楽になります。とは言え90歳まで生きると想定すると、あと20年は住めなければなりません。建物は築60年近くになります。
築60年のマンションに住むことはできるのでしょうか？また、今のマンションを家族に資産として残したい方もいるでしょう。自分が亡くなった後マンションはどうなるのでしょうか？
古くなったら建替え？
築60年超・老朽化マンションの未来
築60年にもなると所有者が高齢化し、世代交代も進みます。所在不明・連絡先不通で空き家になると、管理費や修繕積立金が滞納され管理不能となります。建物の修繕はもちろん、清掃やゴミ出し等の管理ができず、更に空き家が増えてスラムへと転落します。そうなると残された家族はマンションを相続したものの、売りたくても売れず、毎年、固定資産税、管理費、修繕積立金等の維持管理費に苦しめられます。
全国の空き家率（空き家戸数が総住宅戸数に占める割合）は13.6％に達しました。過去30年で空き家は2倍以上増え849万戸となっています。今は戸建てが中心ですが、近い将来、マンションも空き家問題が深刻になっていくことが予想されます。
老朽化したマンション対策の一つに建替えがあります。しかしこれを実現させるには、さまざまなハードルを乗り越えなければなりません。建替えには区分所有者および議決権の4/5以上の賛成が必要で、合意形成が難しく少なくとも10年かかると言われています。費用負担や仮住まいの問題等ありますが、一番大きな問題は区分所有者に連絡が取れないことです。所有者が外国に住んでいたり、相続人が不明で連絡がつかないケースが多くあります。では、建替えができないとすると、他にどのような選択肢があるのでしょうか？
このマンション、
本当のところいつまで住めるの？
1964年に開催された東京オリンピックがきっかけで第一次マンションブームは起こりました。その頃のマンションが今築60年を迎えようとしています。マンションの歴史は浅く、築年数を重ねたマンションが今後どうなっていくのかはまだ想像の域を出ません。しかし、全てのマンションには最期があります。終焉期には建物解体、敷地売却、区分所有権の解消をしなければなりません。建替えるにしても解体して敷地売却するにしても、早い段階でその費用を積立てておけば、将来かかる組合員の負担は軽減できます。マンションの最期を見通すことで安心して生活でき、また残された家族も不安なく引き継ぐことができます。
そのようなことから、今、長期修繕計画で建物の終焉までを計画する管理組合が増えています。今回のセミナーでは実際に建物終焉までの計画した管理組合の合意形成までの流れとそれに伴って合理的になった大規模修繕の内容を紹介します。建物の築年数関係なくすべての管理組合が知っておくべき必聴の内容です。
長く住むためには避けて通れない
給排水管設備工事
築30年を超えると増えてくるのが漏水です。特に専有配管の老朽化に伴う漏水工事が深刻化していて、2021年度中に改正される標準管理規約では、これらを未然に防ぐために、専有配管の一体改修における積立金拠出の取り扱いが記載されることになっています。
給排水管設備は人体における血管のようなものでライフラインの要です。目に見えないため劣化状況が分かりにくくその場しのぎの応急工事で対処する管理組合も多いですが、安心・安全な水が供給できなければ、建物に問題がなくてもそこに住むことができなくなります。今回のセミナーでは給排水設備専有部・共用部一体工事の目的と合意形成や実施手順、専有部工事における居住者対策も伝えます。
今回のセミナーでお伝えすることの一部をご紹介すると…
- 建物終焉までの超長期修繕計画で分かるこれからの建物維持管理
- 給排水設備改修は専有部分も一斉工事が主流に！専有部工事の居住者対策
- コロナ禍で進む大規模修繕のIT活用
- 2022年、管理状況が評価される時代に！制度内容の最新情報
- 地震、台風、集中豪雨。自然災害にも対処できる合理的な修繕周期とは？
講師紹介
兵頭 浩二プロフィール
一般社団法人マンション大規模修繕会 副代表理事
（株）色設計 代表取締役 一級建築士
千葉県内を中心に多くのマンション大規模修繕コンサルティングを手がけ成功へと導く。近年では、マンションの日常に起こる様々な問題を解決するため、年間200回超マンションを訪れ、理事会等に出席している。
大規模修繕を始める前の必読書
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「大規模修繕の進め方～準備編」
大規模修繕を進めるためには多くのことを検討しなければなりません。実施時期、方式の決定、工事予算の確保、長期修繕計画の見直し、業者の選定など、理事会だけですべてを兼務するには荷が重すぎます。本誌では、大規模修繕を円滑に進めるために大規模修繕の重要性をお伝えしながら、修繕委員会の役割、設立方法から、修繕委員会・理事会で検討しなければならない事項を整理し、総会で大規模修繕実施を決議するまでの準備内容をスケジュールとともにまとめました。