一般社団法人マンション大規模修繕協議会は、2019年7月6日（土）13時00分より、品川区立総合区民会館 きゅりあん6F大会議室にてマンション大規模修繕セミナーを開催します。このセミナーはマンション管理組合員、管理組合理事、理事長を対象に、大規模修繕工事に関する正しい知識を身に付けるための無料セミナーです。
安全で安心なマンション生活と資産価値を維持するための「管理」の大切さについてお伝えしていきます。
残り席数が少なくなっておりますので、お早めにお申込みください。
一般社団法人マンション大規模修繕協議会 代表理事／株式会社アーバン・プランニング代表取締役／一級建築士／福祉住環境コーディネーター2級。これまで全国で多くのマンション大規模修繕コンサルティングを手掛けて成功へと導く。この他、社団法人北海道マンション管理組合連合会、バリアフリーデザイン協会副会長など、多方面で活躍中。大規模修繕協議会セミナーはこれまで全国で150回開催され、その講師も務めている。
築30年以上経ったマンションの話です。工事が始まり仮設足場を設置した後に施工会社が実施した全面調査で、外壁モルタルの浮きが設計事務所が算出していた数値よりも異常に多くみられました。
モルタルが浮いていると打診棒で外壁の表面をなでたときにカラカラと音が鳴ります（右写真）。浮きを放置するとモルタルが剥離し、落下事故につながるため大変危険です。対策としては、一平方メートルあたり16箇所に補修材を入れて補修します（右図）。
このマンションは追加工事費が契約金額の20％を超えてしまい、予備費を10％確保していましたが、再度総会決議が必要になりました。資金があったため、紛糾しながらも臨時総会で承認を得て工事が実施できましたが、資金不足のマンションだと工事が中断してしまうことも考えられます。どうしてこのような追加工事が発生したのでしょうか？
協議会に多く寄せられる問合せの一つに「見積金額が適正かどうかをみてほしい」というものがあります。見積書の内容は業者側の立場から作られたもので分かりにくいからです。施工会社が見積もる工事金額は、設計事務所が行った建物調査・診断結果と管理組合の要望・予算を反映させた「概算工事金額書」に値入して作られます。しかし、概算工事金額書がどのように作られるのかは専門的なことも多くあまり知られていません。
そこで今回のセミナーでは、建物調査・診断結果から工事範囲・内容を決めるプロセスをご紹介しながら、工事金額がどのように決められていくかを分かりやすくお伝えします。コストに関するトラブルを防ぐためにも是非ご参加下さい。
建物の調査・診断結果と組合員のアンケートによる修繕・改修要望を反映させた概算工事金額書を作成した後は、予算の確認を行います。設計監理方式では、予算ありきの工事ではなく、建物の状況に応じた修繕設計を行います。
仮設足場の「必要・不要」、劣化の状況「進行している、進行していない」等を考慮し、工事の優先順位を決め、予算とのバランスで工事の範囲と内容を決定していきます。仮設足場工事とは、外壁など手が届かない箇所の作業用に足場を設置する工事を差します。総工事費の15～20％程度の費用がかかるため、大規模修繕では仮設足場が必要で劣化状況が進行している工事を優先させます。
本セミナーでは、予算に応じた工事の優先順位をお伝えし、予算オーバーにならないための工夫をご紹介します。
防水工事で一番重要なのは、納まり（端末）です。防水性能が高い仕様であっても、納まりがきちんと施工されていなければ、漏水の危険性があります。しかし、新築時のバルコニー・共用廊下の床面と立ち上り部分は最小限の防水で施工されていることが多いため、大規模修繕では、ウレタン防水と床シートを100～150mm重ね複合防水で防水層を作り、躯体を守ります。このように大規模修繕には、ただ劣化した箇所を直すのではなく、より長持ちさせる独自の知恵と工夫があります。
今回のセミナーでは、見積書の工事内容を紐解きながら、どこをどう直したらいくらかかるのか？最新の材料・工法も紹介しながら、修繕工事の知恵と工夫、さらには工事費の適正額をお伝えします。
今回のセミナーは実際に大規模修繕を経験してみないと分からない技術寄りの話を中心に、大規模修繕の必要性や最新情報をお伝えします。いつもとは違った角度で大規模修繕に関心を持っていただける内容です。ぜひご期待下さい。
勉強のつもりで参加したセミナーでしたが、大規模修繕のプロセスと失敗しないための様々なポイントを、実に具体的にレクチャーしていただけました。特に事前に行う建物調査診断の重要性や、施工業者次第で修繕の内容や費用に差があることなど、とても勉強になりました。素人集団である管理組合には専門家のサポートが不可欠。後で悔やまないよう、準備と対策を徹底し、無理・無駄のない大規模修繕を実現したいと思います。
私たちのマンションでは、2度目の大規模修繕を控えています。前回は大規模修繕のときは管理会社任せの部分が多く、施工業者も系列会社の一択で実施したのですが、今にして思えば必要のない修繕工事に余計な費用をかけてしまった気がしてなりません。次の大規模修繕では設計事務所など信頼できる第三者に協力していただいたうえで、みんなが気持ちよく暮らしていける、費用対効果の高い大規模修繕を行いたいと考えています。
将来の大規模修繕について委員会での考えがまとまらず、修繕委員全員でセミナーに参加したのですが、大規模修繕を軽く考えすぎていたと反省させられました。施工会社の選定基準もわからないし、施工内容や見積もりの是非なんて、素人知識で対応できるものではありません。今後はセミナーでいただいた『大規模修繕マニュアル』を組合の共有情報にして、組合員みんなが満足のいく大規模修繕を考えていきたいと思います。
数年前、私の友人が住むマンションで大規模修繕を行ったのですが、ずさんな工事のせいで大問題になりました。マンションという資産を末永く機能させていくには、大規模修繕の失敗は許されません。セミナーでは、大規模修繕を成功させるための体制づくりから細かなポイントまで、実戦的なノウハウを学ぶことができました。信頼できる一級建築士事務所をパートナーにしたおかげで、私たちの大規模修繕は順調に進捗しています。